Immo­bilien- und Miet­recht / München

Eine Besonderheit des deutschen Mietrechts ist es, zwischen der Nutzung einer Immobilie zu Wohnraum- und zu gewerblichen Zwecken zu differenzieren.

Diese Unterscheidung ist im Einzelfall oft schwierig, da auch beide Komponenten gleichzeitig zum Tragen kommen können.

Ziviles Nachbarrecht

Naturgemäß ist Nachbarrecht eine sensible Rechtsmaterie, bei der es vor allem um die Vermeidung von Konflikten geht. Trotzdem sind in machen Fällen Ihre Rechte auch einseitig durchzusetzen und abzuwehren (z.B. Überbauungen und Grenzbepflanzung oder andere rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigungen wie durch Lärm oder andere Immissionen). 

Ich helfe Ihnen als Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)/ München bei der Erstellung einer nachbarrechtlichen Vereinbarung sowie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Maklerrecht

Ein Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder sogar konkludent (durch schlüssiges Handeln) zustande kommen.  So ist häufig zwischen den Parteien schon streitig, ob es  überhaupt einen wirksamen Maklervertrag gibt. Für den Kunden muss unmissverständlich zum Ausdruck kommen, dass der Makler entgeltlich tätig wird und die Provision vom Kunden (und nicht von dessen Vertragspartner) verlangt. Der Kunde muss nicht automatisch damit rechnen, dass eine Maklerprovision für ihn anfällt. Die Verpflichtung zur Zahlung der Provision kann allerdings auch in den AGB´s des Maklers wirksam enthalten sein, solange der Kunde hiervon sicher Kenntnis erlangt.

Bevor der Makler aber seinen Provisionsanspruch verdient hat, ist noch ein weiteres Rechtsgeschäft von Nöten, der sog. Hauptvertrag, das zu vermittelnde Geschäft. Hier ist oft problematisch, ob dieses Hauptgeschäft tatsächlich aufgrund der Vermittlung des Maklers zustande kam, also ursächlich hierfür war oder nicht.

Folgendes kann ich als Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)/ München für Sie tun:

  • Gestaltung und Optimierung eines Maklervertrags
  • Durchsetzung von Maklerprovisionsansprüchen
  • Abwehr von Maklerprovisionen
  • Prüfung der Zulässigkeit von Doppelprovisionen.

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung

In der Zwangsversteigerung wird die Immobilie eines Schuldners mit staatlicher Hilfe gepfändet und veräußert. Voraussetzung ist die Vorlage eines Vollstreckungstitels. Aus dem Erlös der Versteigerung werden dann die Schulden getilgt. Hierunter fällt auch die sog. Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft  an einer Immobilie (Erbengemeinschaft, Bruchteilsgemeinschaft, BGB- Gesellschaft).

Wir können für Sie als Gläubiger oder Bieter tätig werden; wir zeigen Ihnen im Rahmen einer Beratung auf, ob die Zwangsversteigerung im Einzelfall sinnvoll ist und welche Vorteile der Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung für Sie haben könnte. Oft liegt der Verkehrswert der Immobilie weit unter dem Meistgebot; Sie sparen sich Makler- und Notarkosten etc.
Die Zwangsverwaltung dient u.a. der Vorbereitung einer späteren Zwangsversteigerung sowie  der Beitreibung einer gerichtlich titulierten Forderung. Ordnet das Gericht auf Antrag des Gläubigers die Zwangsverwaltung an, bleibt der Schuldner allerdings Eigentümer der Immobilie;  der vom Gericht eingesetzte Zwangsverwalter erhält die ausschließliche Befugnis zur Nutzung und Verwaltung. Er kann beispielsweise die Miete vereinnahmen und an den Gläubiger weiterleiten.
Ich helfe Ihnen als Fachanwältin für Mietrecht und WEG- Recht/ München als Gläubiger und Zwangsverwalter bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Immobilienkauf

Der Notar, der den Immobilienkauf bzw.- verkauf beurkundet, ist zur Neutralität verpflichtet und kann Sie daher nicht individuell umfassend beraten.

Folgendes kann ich als Fachanwältin für Mietrecht- und Wohnungseigentumsrecht in München für Sie tun:

  • Wir beraten Sie rechtlich beim Immobilienkauf und- verkauf.
  • Wir prüfen und verhandeln für Sie vorab den Entwurf des notariellen Kaufvertrags.
  • Wir überprüfen für Sie die Teilungserklärung sowie die Reservierungsvereinbarung.
  • Wir fordern die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen an und überprüfen den aktuellen Stand des Grundbuchs für die von Ihnen erwählte Bestandsimmobilie.

Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht regelt die Beziehungen der einzelnen Eigentümer untereinander, zum Verwalter und auch zu Dritten. Gegenstand des Wohneigentumsrechts ist letztlich alles rund um die Eigentümerversammlung und die dort gefassten Beschlüsse.

Folgendes kann ich als Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht/ München für Sie tun:

  • Wir beraten Wohnungseigentümer und Verwalter bei allen rechtlichen Fragestellungen (die Verwaltung des Wohnungseigentums, die Vorbereitung und Durchführung und Rechte in einer Wohnungseigentumsversammlung, Wohngeldabrechnung und  -beitreibung, Unsicherheiten bei Umfang und Zulässigkeit von baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum, Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, etc.).
  • Wir führen für Sie die gerichtliche Anfechtung eines Beschlusses einer Wohnungseigentümerversammlung durch.
  • Wir bieten fundierte und praxisnahe Beratung sowie Strategien zur Konfliktvermeidung und –lösung.

Gewerberaummiete München

Das gewerbliche Mietrecht umfasst Mietverträge, deren Gegenstand der geschäftliche Zweck ist, wie bspw. Ladenlokale, Arztpraxen, Büros, Lagerhallen, Gaststätten etc.

Hier stellen sich viele  Fragen erst bei Beendigung des Mietverhältnisses, wie etwa:

  • Wie und wann muss wer renovieren?
  • Was geschieht mit meinen Einbauten?
  • Kann ich einen befristeten Vertrag auch vorzeitig beenden?

Mögliche Probleme während der Vertragslaufzeit:

  • Korrekte Abrechnung von Betriebskosten
  • Konkurrenzschutz und Wettbewerbsverbote
  • Grenzen der Miethöhe
  • Ausschluss oder Beschränkung der Mietminderung

Folgendes kann ich als Fachanwältin für Mietrecht/ München für Sie tun:

  • Wir helfen Ihnen bei der Prüfung, der Verhandlung und dem Abschluss eines maßgeschneiderten Gewerberaummietvertrags.
  • Wir führen für Sie Räumungsklagen durch.
  • Wir überprüfen Ihre Betriebskostenabrechnung.
  • Wir überprüfen für Sie die Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln (bspw. Schönheitsrenovierungsklauseln, Schriftformklauseln, Betriebspflicht, Mieterhöhungs- und Wertsicherungs- bzw. Indexklauseln, Konkurrenzschutz).
  • Wir überprüfen für Sie das wirksame Zustandekommen des Vertrags.
  • Wir helfen Ihnen bei der rechtssicheren Beendigung von Miet- und Pachtverhältnissen sowie gegebenenfalls bei der vorzeitigen Beendigung befristeter Verträge.
  • Wir führen für Sie Indexmieterhöhungen durch.

Wohnraummiete

Das Wohnraummietrecht ist besonders vom Mieterschutz geprägt. Hier steht nur dem Mieter eine ordentliche Kündigung ohne Angaben von Gründen zu. Daher sind vor allem die Beendigung des Mietverhältnisses -ob fristlos oder ordentlich- sowie die Mieterhöhung während der Vertragslaufzeit an enge Voraussetzungen geknüpft.

Folgendes kann als als Fachanwältin für Mietrecht/ München für Sie tun:

  • Wir prüfen für Sie, unter welchen Voraussetzungen dem Mieter wegen Vertragsverletzung außerordentlich gekündigt werden kann und ob eine vorherige Abmahnung erforderlich ist.
  • Wir prüfen, in welchen Fällen dem Vermieter ein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und mit welchen Fristen zusteht.
  • Wir prüfen für Sie, ob und welche Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen sind.
  • Wir überprüfen die Rechtmäßigkeit der Kautionsabrechnung.
  • Wir beraten Sie im Falle einer unzulässigen Untervermietung bzw. Überbelegung der Wohnung.
  • Wir prüfen für Sie, ob ein Recht zur Minderung vorliegt und in welcher Höhe.
  • Wir erhöhen für Sie die Miete im Rahmen der gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen und setzten diese gegebenenfalls auch gerichtlich durch.
  • Wir setzen Ihre Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich durch.